Cómo comprar inmuebles en Colombia

Cómo comprar bienes raíces en Colombia

Para comprar una propiedad en Colombia se requiere la firma de una promesa de compraventa que pacta las condiciones de la operación. Esta promesa permite a las partes tomar el tiempo para preparar la documentación y trámites para, posteriormente, realizar el contrato de compraventa. En este documento se genera una obligación para las partes, de vender y transferir el derecho de dominio sobre el inmueble, y de comprar realizando el pago en los términos y plazos acordados.

Las personas extranjeras que quieran comprar bienes raíces en el país tienen los mismos derechos en cuanto a la compra de inmuebles, es decir, deben surtir los mismos requisitos los ciudadanos colombianos, sin pagos o cargas financieras adicionales. No obstante, los dineros destinados a la adquisición de propiedad raíz por parte de no residentes, deberán ser canalizados a través de agentes del mercado cambiario para el registro de la propiedad como inversión extranjera.

Adicionalmente, las transacciones inmobiliarias no contemplan, para los inversionistas extranjeros, cargas tributarias, legales o financieras adicionales.

Antes de realizar un procedimiento como comprar un inmueble comercial, industrial o habitacional en Colombia es necesario conocer los antecedentes del predio o inmueble. También, el concepto de uso del suelo para garantizar que los bienes raíces adquiridos pueden ser destinados a los usos comerciales, industriales o habitacionales, de acuerdo con las expectativas de inversión. Para ello es necesario solicitar los siguientes documentos:

• Certificado de tradición y libertad

La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos expide esta certificación que permite conocer el historial del inmueble o predio desde el momento de su registro. En el expediente, se indican los antecedentes y los soportes que demuestran la situación jurídica del predio o inmueble. Este certificado es útil para la realización de los estudios de titularidad e integridad de los antiguos titulares del inmueble o predio, estudios que permiten descartar posibles afectaciones o situaciones jurídicas del inmueble, así como garantizar la probidad del negocio.

El Certificado de tradición y libertad debe ser tramitado con la fecha de expedición más reciente posible, se sugiere que no sea mayor a 30 días.

Para esto, podrá realizarlo en línea desde la página web de la  Superintendencia de Notariado y Registro, clic aquí.  O, ante la Oficina de Registro de Instrumentos públicos de la municipalidad correspondiente.
 

• Concepto de uso del suelo

Antes de adquirir un inmueble o predio, es importante verificar si este puede destinarse a los fines deseados. El concepto de uso del suelo es un documento que informa sobre los usos permitidos de los bienes raíces, según las normas del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) establecido por el gobierno local. Para conocer el concepto de uso de suelo, es posible consultar a la curaduría más cercana. En el caso de Bogotá, puede consultarse en la página de la Secretaría Distrital de Planeación, clic aquí.

• Paz y Salvo

Es importante contar el paz y salvo del impuesto predial y de valorización del inmueble, correspondiente a los últimos cinco (5) años.

• Licencia de construcción

Se aconseja revisar la licencia de construcción del inmueble, en caso de que existan edificaciones.

• Antecedentes

Se recomienda consultar los antecedentes penales del propietario del inmueble cuando se trata de persona natural, o de los representantes legales en caso que sea una sociedad la propietaria.

Requisitos para la firma del contrato de compraventa

El contrato de compraventa se debe tramitar ante una notaría, con el fin de elevarlo a Escritura Pública. Para ello se requiere los siguientes documentos:

• Copia auténtica del impuesto predial o impuesto a la propiedad pagado, correspondiente al año en que se va a realizar la Escritura Pública.

• Paz y Salvo original de valorización. La contribución de valorización es un aporte a la financiación de obras de interés público que expiden las alcaldías o autoridad territorial competente. El Paz y Salvo es el certificado del estado de cuenta que indica que el predio o inmueble se encuentra al día en las contribuciones por valorización de las vigencias anteriores. Para predios o bienes raíces ubicados en Bogotá, el Paz y Salvo de valorización se solicita al Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), click aquí.

• Paz y Salvo original por el concepto de administración sí el inmueble se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal.

La Escritura Pública debe ser registrada ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, división de la Superintendencia de Notariado y registro. De esta forma se formaliza la compraventa y se actualiza la titularidad del predio o inmueble. La adquisición del bien inmueble finaliza con la entrega formal del mismo.

Costos asociados a la compraventa

Los costos asociados al proceso de compraventa dependen del valor pactado para la compra del predio o inmueble. La siguiente es la lista de costos para una compraventa de bien inmueble:

• Derechos notariales: se divide en partes iguales entre quien compra y quien vende el predio o inmueble.

• Retención en la fuente: corresponde al 1% del valor pactado del inmueble, y está a cargo de quien realiza la venta.

• Impuesto de registro: corresponde al 1,67% del valor pactado del inmueble, y se divide en partes iguales entre la persona que vende y la persona que compra el predio o inmueble. 

• Certificado de tradición y libertad: para 2022 tiene un valor aproximado de USD 6*

• Certificado de pago del impuesto de valorización: está a cargo de quien vende, con una tarifa según lo establecido por la autoridad territorial.

• Derecho de registro: corresponde al 0,5% del valor pactado del inmueble, y lo cubre quien realiza la compra.

* Esta información se presenta en dólares con una TRM (tasa de cambio representativa del mercado) de USD 1 = COP 3 747 La TRM está sujeta a variaciones.

Para mayor información sobre la regulación inmobiliaria en Colombia, por favor diríjase a las siguientes publicaciones:

• Capítulo 10 de la Guía legal para hacer negocios en Colombia:

• Guía de internacionalización de Vivienda 
  
  https://newsletter.procolombia.co/2022/exp/INT_VIVIENDA/Colombia_Guia_L…